ไม่ใช่ทุกตารางฟุตจะเหมือนกันเมื่อพูดถึงการเช่าอสังหาริมทรัพย์ รู้ข้อแตกต่างก่อนที่คุณจะเซ็นสัญญาเช่าพื้นที่ถัดไปของคุณเมื่อเร็ว ๆ นี้ ฉันมีลูกค้าหลายรายถามถึงเคล็ดลับและกลยุทธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นฉันจึงร่วมมือกับMichael Katz ผู้เขียนร่วมของFranchise Bible เพื่อพัฒนาชุดบทความที่เป็นประโยชน์ Katz เป็นทนายความแฟรนไชส์ ธุรกิจ และอสังหาริมทรัพย์ และทำงานร่วมกับเจ้าของบ้าน
และผู้เช่ามากว่าสามทศวรรษ บทความนี้ครอบคลุมพื้นฐาน
ของพื้นที่เป็นตารางฟุตและสุทธิสามเท่า
หากคุณต้องการเปิดหน้าร้านจริง การเจรจาเรื่องสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะเป็นส่วนสำคัญของรายการตรวจสอบการเริ่มต้นของคุณ เช่นเดียวกับสัญญามากมาย ไม่มีสัญญาเช่า “รูปแบบ” หรือ “มาตรฐาน” และเจ้าของบ้านสามารถทำสัญญาใดๆ ก็ตามที่ต้องการ อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าทั้งหมดมีข้อกำหนดทางกฎหมายที่ผู้ประกอบการไม่สามารถเข้าใจได้ คำจำกัดความของตารางฟุตเป็นเพียงคำเดียว
ที่เกี่ยวข้อง: 8 วิธีในอสังหาริมทรัพย์คือการลงทุนที่ฉลาดที่สุดของคุณ
ตารางฟุต
ง่ายใช่มั้ย? ตารางฟุต (มักย่อเป็น “sf”) เป็นหน่วยวัดที่อธิบายถึงสี่เหลี่ยมจัตุรัสที่มีขนาด 12 นิ้วในแต่ละด้านทั้งสี่ด้าน ดังนั้นเมื่อตารางฟุตไม่ เป็น ตารางฟุต? เมื่อเป็น “ตารางฟุตที่เช่าได้” หรือ “ตารางฟุตที่ใช้งานได้” สมาคมเจ้าของและผู้จัดการอาคารระหว่างประเทศ (BOMA) เป็นผู้นำ ที่ได้รับการยอมรับ ในทุกสิ่งที่เกี่ยวข้องกับการวัดอาคารและให้ข้อมูลเชิงลึกแก่เรา ดังนั้น พื้นที่เป็นตารางฟุตที่ใช้งานได้ของผู้เช่าคือจำนวนพื้นที่จริงของพื้นที่ที่เช่า ในทางกลับกัน ค่านี้วัดจากผนังถึงผนังและรวมถึงตู้เสื้อผ้า ห้องน้ำที่ตั้งเฉพาะภายในพื้นที่ เสาและโครงสร้างรองรับอื่นๆ (แม้ว่าคุณจะไม่สามารถใช้พื้นที่เป็นตารางฟุตดังกล่าวได้)
พื้นที่เป็นตารางฟุตที่เช่าได้ของสถานที่ของผู้เช่าหมายถึงพื้นที่เป็นตารางฟุตที่ใช้งานได้บวกกับส่วนหนึ่งของพื้นที่ส่วนกลาง ส่วนของพื้นที่ส่วนกลางที่เกี่ยวข้องกับสถานที่นั้นคำนวณโดยการคูณพื้นที่เป็นตารางฟุตที่ใช้งานได้ดังกล่าวด้วยเศษส่วนของตัวเศษซึ่งเป็นพื้นที่ตารางฟุตที่ใช้งานได้ของอาคาร และตัวส่วนซึ่งเป็นพื้นที่ตารางฟุตที่ใช้งานได้ทั้งหมดของพื้นที่ทั้งหมดที่มีอยู่ สำหรับสัญญาเช่า. ตัวอย่างเช่น หากพื้นที่เป็นตารางฟุตที่ใช้งานได้ของพื้นที่ส่วนกลางคือ 300 ตารางฟุต (ประกอบด้วย เช่น โถงทางเดินส่วนกลางและพื้นที่รอ) ในขณะที่พื้นที่ของผู้เช่าคือ 300 ตารางฟุต และโครงการทั้งหมดคือ 1,200 ตารางฟุตของพื้นที่ที่ใช้งานได้ ผู้เช่า ภาระผูกพันถูกกำหนดโดยการคำนวณต่อไปนี้: ส่วนแบ่งตามสัดส่วนของผู้เช่าในพื้นที่ส่วนกลาง = 300 x 300/1200 หรือ 75 sf นั่นหมายความว่าผู้เช่า
ที่เกี่ยวข้อง: วิธีสร้างรายได้ในอสังหาริมทรัพย์แม้ว่าคุณจะไม่ได้อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ตาม
สัญญาเช่า ‘ Triple net’ หรือ ‘NNN’
ในขณะที่เจ้าของบ้านบางรายใช้วิธีการเช่าเป็นตารางฟุตเป็นการวัดทางเลือกในการคำนวณค่าเช่าของผู้เช่า สัญญาเช่าอื่นๆ ใช้พื้นที่เป็นตารางฟุตที่สามารถใช้ประโยชน์ได้ของพื้นที่เป็นฐานในการคำนวณ “ค่าเช่าฐาน” แล้วประเมิน “ค่าเช่าเพิ่มเติม” ตาม ค่าใช้จ่ายของเจ้าของบ้านในการดำเนินงานทั้งโครงการ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้มักถูกแบ่งออกเป็น 3 ประเภท (“Triple” ใน Triple Net และเอกลักษณ์ของแต่ละ “N” ใน NNN):
ประเมินภาษีทั้งโครงการ
ประกันภัยที่ซื้อโดยเจ้าของบ้านเพื่อคุ้มครองทั้งโครงการ (อย่างไรก็ตาม ไม่รวมพื้นที่ภายในของแต่ละพื้นที่ ซึ่งผู้เช่าแต่ละรายเป็นผู้ประกันแยกต่างหาก)
ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาโครงการทั้งหมด (โดยปกติจะเรียกว่า “การบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง” หรือ “ค่าใช้จ่าย CAM”)
ที่เกี่ยวข้อง: กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์สำหรับเจ้าของธุรกิจขนาดเล็กเมื่ออัตราเพิ่มขึ้น
ส่วนแบ่งของค่าใช้จ่าย NNN ของผู้เช่า ซึ่งแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ ถูกกำหนดโดยใช้สูตรเดียวกับที่ใช้ในการคำนวณพื้นที่เช่าเป็นตารางฟุตของผู้เช่า ใช้ตัวอย่างจากย่อหน้าก่อนหน้า: ส่วนแบ่งตามสัดส่วนของผู้เช่าของค่าใช้จ่าย NNN ทั้งหมด = 300/1200 หรือ 25 เปอร์เซ็นต์ จากนั้น หากภาษีอสังหาริมทรัพย์รายปีของเจ้าของบ้านคือ 500 ดอลลาร์ หากเบี้ยประกันอยู่ที่ 250 ดอลลาร์ต่อปี และถ้าค่าใช้จ่ายรายปีในการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางคือ 400 ดอลลาร์ ค่าเช่าเพิ่มเติมของผู้เช่าจะเท่ากับ 25 เปอร์เซ็นต์ x (500 ดอลลาร์ + 250 ดอลลาร์ + 400) หรือ $287.50 ซึ่งตัวเลขนี้บวกเข้ากับค่าเช่าพื้นฐานแล้ว
Credit : แทงบอล
